สำหรับใครที่กำลังสนใจอยากจะมีบ้าน มีคอนโดเป็นสินเชื่อก้อนโตของใครหลาย ๆ คน การเลือกซื้อหาบ้าน/คอนโดที่ตรงตามความต้องการว่าใช้เวลานานแล้ว เมื่อเทียบกับการตัดสินใจเลือกสินเชื่อบ้านก็อาจใช้เวลานานไม่แพ้กัน ส่วนหนึ่งเพราะโปรโมชันสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารมีความแตกต่างกัน แต่อีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญคือเรื่องของดอกเบี้ย เพราะต้องอยู่กับเราไปอีกหลายสิบปี

ก่อนอื่นเราต้องรู้จักก่อนว่ ประเภท ดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ ได้แก่ ดอกเบี้ยคงที่ และดอกเบี้ยลอยตัว 

ดอกเบี้ยคงที่ คือ อัตราดอกเบี้ยบ้าน ที่ทางธนาคารกำหนดตายตัวไว้ตั้งแต่ต้น เช่น ธนาคาร A กำหนดให้ผู้กู้ ผ่อนบ้านกับธนาคาร ในอัตราดอกเบี้ย 1.99% ในช่วง 3 ปีแรก 

ดอกเบี้ยลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยบ้าน ที่ทางธนาคารกำหนดโดยยึดโยงกับ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งประกาศโดยธนาคารแห่งประเทศไทย มีการเคลื่อนไหวเปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ต่าง ๆ เช่น ธนาคาร A คิดอัตราดอกเบี้ย 1.99% ในช่วง 3 ปีแรก สำหรับปีที่ 4 เป็นต้นไปกำหนดให้ผู้กู้ ผ่อนบ้านกับธนาคาร ในอัตราดอกเบี้ย MRR-1.50% ซึ่งหากปีที่ 4 ของการผ่อนชำระหนี้บ้าน MRR ประกาศอยู่ที่ 6.5% ก็เท่ากับผู้กู้ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 5% ต่อปีนั่นเอง 

และแม้ว่า ดอกเบี้ยกู้บ้าน สินเชื่อผ่อนบ้านจะถูกแบ่งออกเป็นดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว แต่สิ่งหนึ่งที่เป็นเอกลักษณ์สำคัญของ ดอกเบี้ยกู้บ้าน ก็คือการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก หากผ่อนให้หมดไว สามารถทำได้ 4 วิธีนี้

1. ชำระเกินค่างวด เช่น ค่างวดกำหนดที่ 5,000 บาทต่อเดือน ผู้กู้สามารถชำระเกินค่างวดเป็น 8,000 บาท หรือ 10,000 บาทเป็นประจำก็ได้ วิธีนี้จะช่วยให้ผู้กู้ผ่อนบ้านหมดไวกว่ากำหนดโดยไม่กระทบกับสภาพคล่องและไม่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากในคราวเดียว 

2. นำเงินก้อนมาโปะหนี้บ้าน เช่น ได้เงินก้อนจากการขายที่ดินแปลงหนึ่งมา 300,000 บาท ต้องการแบ่งมาโปะหนี้บ้าน 100,000 บาท ก็สามารถจ่ายพร้อมค่างวดบ้านได้เลย ส่วนต่างจากดอกเบี้ยจะถูกนำไปลดต้น ช่วยให้ผ่อนบ้านหมดไวกว่ากำหนดในสัญญาแน่นอน 

3. ทำเรื่องขอลดดอกเบี้ย (Retention) เช่น ผู้กู้ได้ทำเรื่อง กู้เงินทำบ้าน กับธนาคารแห่งหนึ่ง ผ่อนชำระครบ 3 ปีแล้ว ในสัญญาระบุว่าเมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปี ผู้กู้จะสามารถปิดบัญชีหนี้ได้โดยไม่เสียค่าปรับ แต่ผู้กู้ไม่สะดวกทำรีไฟแนนซ์ไปยังสถาบันการเงินอื่น ในกรณีนี้ผู้กู้สามารถทำเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมที่ผ่อนอยู่ได้ โดยทางธนาคารจะมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขกำหนดไว้ หากคุณสมบัติของผู้กู้ตรงกับเงื่อนไขดังกล่าวก็สามารถยื่นขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมได้ 

4. ทำเรื่องรีไฟแนนซ์กู้บ้านไปยังธนาคารอื่นเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า เช่น หลังจากผ่อนชำระกับธนาคารแรกมาครบ 3 ปี สัญญากู้ระบุว่าผู้กู้สามารถปิดบัญชีหนี้ได้โดยไม่เสียค่าปรับ ในขณะนั้นธนาคารอีกแห่งมีนโยบายปรับลดดอกเบี้ย โปรโมชันสินเชื่อน่าสนใจมาก ผู้กู้สามารถทำเรื่องขอรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารอีกแห่งหนึ่งได้ ซึ่งแม้ว่าการรีไฟแนนซ์บ้านจะมีค่าธรรมเนียมและต้องใช้เวลาในการติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อถ่ายโอนบ้าน/คอนโดระหว่างธนาคารสองแห่ง แต่หากผู้กู้คำนวณประโยชน์ที่ได้รับแล้วว่าคุ้มค่า การรีไฟแนนซ์คืออีกหนึ่งตัวช่วยสำคัญที่จะช่วยลดระยะเวลาผ่อนชำระหนี้บ้านและยังช่วยลดค่างวดให้กับผู้กู้ได้อีกด้วย 

สำหรับการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแต่ละแห่งขอแนะนำให้ผู้กู้นำ “ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี” ซึ่งอยู่ในตารางโปรโมชันสินเชื่อกู้บ้านของแต่ละธนาคารมาเปรียบเทียบกัน จากนั้นใช้ ฟังก์ชัน คำนวณสินเชื่อบ้าน กรอกข้อมูลวงเงิน อัตราดอกเบี้ย และวงเงินที่ต้องการกู้ลงไป จะปรากฏตัวเลขค่างวดขึ้นมาให้เห็น ซึ่งธนาคารต่าง ๆ นิยมเตรียมฟังก์ชันคำนวณนี้ไว้ให้ลูกค้าได้เลือกใช้เพื่อความสะดวกในการตัดสินใจยื่นกู้สินเชื่อกับทางธนาคาร